祺天优贷：房贷理财产品开发 当有新思维

自从《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》颁布和执行之后，网贷平台的房地产抵押融资理财项目急转直下。“该《办法》规定了借款人的借款限额，个人不超过20万，法人不超过100万。现在就是三线城市一套房子的价值也在30万元以上，借款人自然不愿意用高价值物品抵押获得低额借款。”祺天优贷一位理财师分析说。祺天优贷是一家专注于房地产和汽车抵押、质押融资的网络借贷信息平台。

在祺天优贷这位理财师看来，借款限额正中房地产抵押融资项目的“命门”。“加之，近一两年来对炒房行为的限制和打击，需要资金过桥的需求也减少了。”祺天优贷该分析补充道。

根据祺天优贷的粗略统计显示，整个2017年房地产抵押融资理财项目，至少缩减了五成以上。如此大规模的缩减，也在提醒网贷平台——房地产抵押融资是时候需要改变一下了，是时候需要“新思维”了。

如果，互联网借款中介平台想要继续从事房地产相关的抵押融资理财项目开发，应该尝试哪些新思维呢？

从节点到全产业链

房地产产业链始于土地拍卖，终于房地产使用和转让，这其中涉及开发、销售、地产租赁、二手房买卖等诸多环节，每一个环节都需要金融的支持。但是，目前网贷平台主要从房地产产业链的部分节点入手进行房贷理财产品的开发，而不具备全产业链的思维。

举例来说，在网贷发展初期，网贷平台主要是为房地产开发商提供建设资金周转，随着房地产开发热潮的退却，网贷平台开始为房地产所有者提供融资，这也是目前网贷平台房贷理财产品的主流——房地产所有者以房产作为抵押获得借款。

如果我们具备全产业链思维，网贷平台的房贷理财就具有了新视野——房贷理财产品不只是为房地产所有者提供资金、不只能通过抵押房产才能借款，房贷理财产品需要为房地产产业链的所有参与者提供融资服务、是可以用地产相关的资产作为抵押的。例如，拥有土地使用权的公司，可能够获得来自网贷平台的融资；再例如，持有地产物业的公司，同样可以获得网贷的资金。

一句话：如果能够以全产业链视角去开发理财产品，可供开发的房地产理财产品就很多。

从所有权到租赁权

国内房地产发展的趋势之一是——降低购买比率，扩大租赁乃至长租比率。

目前，网贷平台所开发的房贷理财产品，均是以拥有房屋所有权为基础，以房产作为抵押来融资。在未来，当地产租赁大行其道的时候，是否可以以“租赁权”为基础，来开发房贷理财产品呢？

这并非天方夜谭。近期，建设银行已经开始进行这方面的尝试，开始尝试“存房业务”，同时在部分地区尝试“租房贷款”，这种尝试，等于是一方面增加资产，一方面增加资金。

这是否对网贷平台的房贷业务开发有所启示——用户如果拥有房产的租赁权（或者叫做长租权），是否可以将其作为抵押获得来自网贷平台的融资？在祺天优贷看来，目前批量化房屋的出租权均掌握在政府和物业公司手中，以租赁权为基础开发理财产品，条件还不成熟。但是，如果未来有更多个人掌控房屋的出租权，此类理财产品开发，也是具备一定市场的。

从独立开发到合作开发

根据祺天优贷的观察，目前网贷平台上线的房贷理财产品，多是网贷平台自己开发和独立运营的，包括获客和获取资产端，都是单打独斗。

“这一点与车贷理财产品不同，车贷理财产品与车企、经销商、4S店面，甚至车险公司都有合作，生态较为开放，但是房贷理财产品就较为封闭。”祺天优贷一位产品开发人员认为。

那么，未来，房贷理财产品开发是否可以与房产中介等房地产机构进行更为深度的合作呢？答案是肯定的，也是必要的。不过，根据目前的现状来看，房地产中介更加愿意自行开发理财产品，而不是主动与网贷合作。例如，地产交易中介链家等机构，均自己开发有房贷理财产品。

看来，要与地产相关机构进行合作开发理财产品，网贷平台需要拿出诚意和“看家本领”。

总体上看，虽然目前网贷平台房地产理财产品处于低潮期，但是并不意味着未来没有机会，也不意味着“前路”已经完全被封死，只要勇于创新、敢于实践，房贷理财，依然有出路、有前途。