购房者摇号热情开始降温 杭州还会走“独立行情”吗

杭州楼市刚进入下半场，土地市场就刮起了“凉风”；随着货币化安置比例的减少，杭州拆迁户手头的现金也明显减少了；而7月伊始，碧桂园东旭府1266套巨量房源入市，刚需盘接连推出，开发商不看好下半年楼市、“抢收”刚需的说法在坊间传开……

这一切，都让购房者嗅到了一丝楼市生变的味道，投资客开始谨慎，对行情敏感的刚需也开始观望，摇号的热情也明显降温了。

10天入市近3000套刚需房源

房企急着“抢收”客户

据记者统计，算上6月29日推出的卓越蔚蓝领秀764套房源，截至7月10日，杭州新入市的刚需房源近3000套。其中，位于萧山义桥板块的碧桂园东旭府一次性推出房源1266套，占了该楼盘总房源的81.5%。

“原本我们打算年初就开盘，但因为遇上杭州统一摇号买房，就又搁置了。”碧桂园相关负责人表示。

早在今年4月，以高周转著称的碧桂园在一周之内连发三份内部文件，要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度，还传出即使牺牲规模利润也要保证现金流的内部要求。

可以说，东旭府一口气推出1200多套房源，是快速回笼资金的明确信号，同时，也是抢先“收割”刚需、以防下半年行情有变的信号。

据记者粗略统计，如果这1266套房源售罄，碧桂园将回笼约22亿元的资金。

“刚需客户是很容易受市场影响的，一有风吹草动，他们就有可能观望，我们内部已经达成共识，要快速出货，现在就等预售证了。”临安一位开发商表示，如果不赶在这两个月出货，到了第四季度，就有“囤货过冬”的危机了。

原本打算今年入市的高价盘，也开始担心起后续的蓄客问题。“下半年对4万元每平方米以上的高端盘来说，形势还是比较严峻的，因为总体客户的量就这些，如果集中在下半年入市，争夺客户就不可避免了。”一家本土房企的营销负责人并不看好下半年的高端市场。

图自网络

非热门楼盘

开始担心后期蓄客

市场行情的变化往往率先从楼盘案场的人气中体现出来。相比之前动辄几千上万人抢百余套房源，当前市场已有降温的迹象。

记者了解发现，目前大多数摇号楼盘已经对购房者开放售楼处及样板房，一改之前不怕房子卖不掉，不给购房者看样板房，甚至关闭售楼处的傲娇姿态。

有置业顾问告诉记者，他们开始为蓄客犯愁了。有些置业顾问甚至开始“潜伏”进各种买房群，加购房者的微信。

“楼市开始降温是大势所趋，但具体降温多少，怎么降，目前还看不出端倪。”某品牌开发商营销总监承认，客户量的确有下降。

萧山某楼盘近期进行摇号登记，一位置业顾问告诉记者，他开始电话邀约客户。“很久没有打电话给客户了，现在这么做，是公司未雨绸缪，谁都不愿意成为萧山第一个不用摇号就能买到的刚需楼盘。”

这位置业顾问告诉记者，项目未来仍有大量房源入市，一旦这次中签率很高，那么对购房者的预期触动会很大，不利于后期蓄客。

“起码中签率不能高于30%吧。”但由于本次推房数量较多，他表示自己心里也没有底。

有些非热门楼盘已经感觉到了市场的降温，即便是新盘，蓄客量也很一般，这让他们感到焦虑。于是当其他楼盘加大推盘力度“落袋为安”的时候，这些楼盘却偏偏只推少量房源，这样中签率才会好看一点。

业内人士表示，有的项目有上千套房源，但意向客户可能只有几百人，那么一次推100多套，分多批推。当这些客户消化完后，之后的摇号中签率就将大大提升。

摇号热情有所降温

有楼盘开盘未售罄

楼市最怕预期下调。从最近购房群里的各种留言来看，热度已经开始下降，投资客开始谨慎，有选择性地摇号，而有的刚需购房者则已经持观望态度。

何先生是新杭州人，4月就踏上摇号买房路，“算上蔚蓝领秀，我已经摇了12次。”

刚开始摇号，只要是余杭的楼盘，只要价格不是太高，何先生都会去摇。“之前摇号热度很高，周边朋友都去摇了，我想既然有了房票，就去试试。大部分楼盘我都没看过样板房，有些连户型图都没看，纯粹是因为价格和二手房倒挂，盲目跟风去摇号。”

不过，随着一些红盘结束摇号，新推出的房源不是面积偏大，就是总价偏高，而且与周边二手房的差价也不大。“摇了那么多次，我开始冷静下来，毕竟手上只有一个房票。性价比不明显的楼盘，我也就放弃了。”何先生说。

刚需购房者已经开始冷静下来，而投资客可能更早地开始转身离场。潘女士参与了一些楼盘的摇号，但都没有中签。她认为下半年楼市行情不会像上半年那么热。

“最近几个盘和周边二手房差价也不大，而且位置偏远。况且几个盘摇下来，感觉冻结资金、准备材料实在太麻烦，也耗费精力。现在已经不打算投资新房了，还是提早为孩子的学区房做准备。”

而摇中号的购房者也变得理性。摇号热的时候，基本上开盘就售罄，即便是顶楼、一楼等边角料，也是一抢而光。但在最近的开盘中，某刚需楼盘在开盘后，竟然有不少楼层、位置或者户型较差的房源剩下来，这意味着，很多人放弃购买这些房源。

这也是楼市恢复正常的一个信号，什么样的房子都抢，其实才不正常。

【浙江新闻+】

下半年杭州还会走“独立行情”吗

坊间流传，人生有三大错觉：股市会涨，房价会跌，她喜欢我（他还爱我）。

尽管楼市的调控已持续将近两年的时间，但上半年的杭州楼市，土地市场、新房市场依旧延续了此前的热度。过去的经验让开发商们觉得，政策总是会转变，眼下的问题总是能找到解决方法，他们期盼着限价放开，期盼着政策松动，期盼着杭州能走出“独立行情”。

那么，开发商的种种幻想，下半年会落空吗？

尚未入市的高价地

能等到下半年限价放开吗

下半年限价是否会放开，显然是开发商最为关心的一个问题。

去年以来，因为限价的原因，不少板块的新房与二手房价格倒挂严重，这也是摇号抢房的根源。

限价的另一个影响，就是高价地纷纷推迟入市，造成市场供应量不足。据记者统计，仅去年出让的涉宅地块，就有上百宗尚未入市。

城东新城某楼盘从拿地到现在已过去一年半的时间，却迟迟没有开盘。房企的心理开盘价是6万元每平方米，但目前能拿到的审批价格仅仅为4.5万元每平方米。

对房企而言，如果下半年限价继续严格执行，那么迫于资金压力，一些高价地项目不得不平价甚至亏本销售。

不过，房企在拿这些高价地时，本就带着赌博心态，赌限价政策的放开或者松动。

浙报地产传媒研究院院长丁建刚表示，拿地企业对限价放开的预判并未实现。他认为，眼下开发商更应研究市场，管控好自己企业的风险，而不是考虑和限价博弈的问题。

“近半个月来，市场呈现微妙变化，特别是土地市场，是不是降温还需进一步观察。但开发商对市场的判断，从7月来的土地出让情况，可以看出有了改变。”他表示，在市场和政策都不确定的情况下，不同房企之间资金情况的不同，心态、策略、判断的不同，都会导致最终不同的决策，因此是否会有大量房企选择在限价之下入市，还不好说。

中房信息科技数据资源中心首席企业咨询师陈焕春则指出，尽管有很多高价地待入市，但是开发商拿地也不仅仅赌限价的放开。从上半年的土地市场来看，无论是杭州还是浙江省内的三四线城市，都是房企投资的热点。

“不管是为了企业的规模继续扩大，还是仅仅为了生存，拿地是必然的。对于不少开发商来说，与全国其他城市相比，杭州依然是一个投资的优选。”

滨江金茂府项目副总经理黄津程则认为，限价可能会在一定程度上有所松动，但不会一下子放开：“接下去还有大量的隐性供应要入市，让开发商贴着成本卖，有一定的利润空间，慢慢回归理性的市场是比较合理的。”

国内已有城市明确提出限价目标，半年涨幅不得超过6%。这也意味着，限价幅度或会略微松动，但限价本身会长期坚持。

回购地块自持部分

只是一种幻想而已

在尚未入市的地块中，有相当一部分土地是含自持比例的，而算上自持部分的话，这些土地的实际楼面价都相当高，保本销售价格远高于周边在售的新房价格。因而要在限价情况下销售，房企自然不情愿。

过去，有一些楼盘在土地拍卖时，涉及到配建安置房、保障房等等，对于开发商来说也是提高了实际的楼面价。

但记者注意到，这其中有不少楼盘通过补缴土地款，最终将这部分安置房、保障房进行了回购，然后作为正常商品房进行销售。显然，如果自持部分可以回购，那么对于开发商来说将会是收回成本的最优选择。而过去回购的成功经验，让开发商对自持地块的未来，还抱有回购的幻想。

然而，至少到目前为止，这种“破题”的方法也仅仅停留在想象上。浙江中原地产首席分析师荆海燕说，之前开发商拿下的含有较高自持比例的地块，自持部分主要还集中在做长租公寓、养老以及资产自持等，并没有找到很好的破解之道。

宅地难拿，部分房企去年选择拿商业地块，打擦边球建造酒店式公寓。但如今“限酒令”出台，地块出让条件中都明确规定不得建造酒店式公寓，产权证面积需300平方米以上。

过去也曾有过“限酒令”，但开发商往往预留好管道，赌政策会不了了之，也赌监管不会严格，最终调整为酒店式公寓出售。

对于这样的幻想，还能再一次实现吗？对此，开发商人士认为：“如今监管这么严，很难再打这样的擦边球了。”

前不久，七部委发文整顿市场乱象，下半年将对各个城市展开巡查，又有谁敢打擦边球？

丁建刚则表示：“开发商不能老是寄望于政策的朝令夕改，或是监管不严。今年杭州酒店式公寓的居住属性比过去明显更突出了，所以即便面积300平方米以上的商业产品，如果地段好，同样有市场需求，可以做一些深度的产品研究。”

下半年继续走“独立行情”

理论上比较困难

调控近两年时间，全国一些城市的楼市逐渐吹起了冷风，但对于杭州，开发商显然是有所期待的，期待它能走出所谓的“独立行情”。这个预期会落空吗？

黄津程对此持谨慎态度。他认为下半年的行情一定程度上还能延续火热，但随着供应量慢慢跟上，市场将会逐渐回归理性。

“过去五年时间，杭州人花在买房子上的钱占可支配收入的比重越来越高，贷款的额度也相当高，有不少购房者的需求被提前透支。同时，作为买房资金来源的一大主力，货币化安置的减少，也会造成直接影响，接下去，是否还有足够的购买力去消化大量的隐性供应量是存疑的。”

在丁建刚看来，过去的这一年多时间，杭州走的就是“独立行情”，但未来还是不是能够持续，非常不确定。“特别在宏观经济形势、金融货币政策可能存在变化的前提下，理论上是很困难的。”

荆海燕认为，虽然每个城市的楼市节奏各不相同，但从宏观经济大环境来看，随着市场上资金流动性大减，冷静应该是下半年楼市的主旋律。

“杭州这一波大热的行情已经持续了两年，从最近土地拍卖刮起凉风、新房摇号热度下降、二手房价格松动这三级市场的综合表现来看，这波行情有种强弩之末的感觉，人们的心理预期已经发生了改变。现在不少楼盘已经开始主动抢跑、抢客户了。接下来，像萧山市北、余杭良渚这类有多盘蓄势待发的板块，未来的竞争会比较激烈，不排除有些高周转的企业会以适度的降价换走量。”