（1）政府可购商品房或房龄十年内存量房用作保障房

日前，宁波市市长卢子跃主持召开的市政府第59次常务会议，审议并原则通过了《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》。

《意见》提出了两种创新方式：一是发放住房补贴，实行货币保障；二是收购市场房源，筹集保障性住房。《意见》还分别就保障形式、补贴标准、严格制度和收购方式、房源要求、收购办法等作出了明确规定。

意见解读：政府采购市场房源，可以是新建商品住房或存量住房，套型面积应符合保障性住房要求，原则上不超过80平方米；房源所在区域应相对成熟，交通比较便利、配套设施较为齐全，确保满足保障对象就业、就医、就学、出行等需要；房源为存量房的，房龄宜在10年以内，无明显的质量和安全隐患。

具体相关的文件目前正在走发文程序，不久就将正式对外"露脸"。

（2）宁波市住建委保障房中心的主任陈本君：这应该会是主流趋势

事实上，保障房要与商品房"联姻"，这股风从去年下半年开始，就已经在宁波市场上吹起。就此，部分开发商也曾透露，之前确实也与相关部门有过多次交流和协商。

酝酿后出台的《意见》，可以更好地解决城镇中低收入家庭的住房难问题，也能在一定程度上为眼下的房地产市场注入更多信心。

市住建委保障房中心主任陈本君表示，通过拓展保障房方式，进一步打通了经济适用住房、公共租赁房、廉租房等保障性住房，与商品房之间的联系通道，这应该会是主流趋势。

在本地的业内人士看来，政府通过回购商品房以筹集保障房的创新方式，确实也想为宁波的商品房市场"排忧解难"，消化高居难下的库存。

从去年年初开始，市区商品房库存就一直背负着超过600万方的压力。尽管从去年下半年至今，政府放开限购、银行降准和降息等利好政策接踵而至，为市场注入活力，并有效地刺激了市场的成交量，创下了全年30288套、同比增长超三成的五年之最，可谓"救市"效果明显，但由于入市的楼盘依旧源源不断，至今体量不见明显削减。截至昨天（3月17日）下午5点，据某售房网显示，市六区可售商品住宅面积超过630万平方米，可售套数为47000余套。

政府回购对消化库存到底能起到多大效果，宁波前程藏珑公司常务副总袁亚刚认为："体现在某个区域，或是部分企业及其楼盘上的效果，应该会比较明显。只要双方条件谈拢，就解决了一部分房源的销售问题，政府也可以快速筹集一批保障房。"

不过袁亚刚也提到，对整个市场的库存而言，回购所能消化的体量还是有限的。因为现有的保障房房源并不缺，在保障房本身不存在大量需求的前提下，大范围回购商品房的可能性不大。

此外，宁波新园置业有限公司副总经理张骅也提到，采购达到了一定数量，对政府的资金压力还是比较高的，因此，回购方式在具体实施过程中，会面临一些难点。

当然，一些前期已经买了商品房小区的居民会说："我买的房子突然间就变成了保障房，谁会乐意啊？"

对于住户的担忧，市保障房中心透露，会考虑在一个小区内采购几个单元，而不会很大规模地集中在一个小区内，肯定会有一个通盘的考虑。

而且不少业内人士的预计也是如此。为了不影响小区原有的市场定位、使用功能以及居住环境等，小比例的回购对整个项目不会有大的影响。

事实上，类似政府回购商品房的案例也并非首次亮相。据了解，2008年时，这种回购模式就在全国范围兴起过，当时宁波市内的余姚、慈溪等个别区域也出现过，采购的方式基本是个别楼盘的少量房源。

多位房地产业内人士在接受采访时谈及，政府要成功回购商品房，还有一个关键因素，就是被回购商品房源在价格上的合理性。

"在当前房价普遍下行的背景下，对政府来说有较大的挑选余地，统一的采购价或比市场零售价格稍低点。"新园置业的张总预测，如果楼盘卖给政府的价格与市场价相距甚远，开发商自然也不愿"贱卖"，即使最后价格谈成了，对同区域的其他楼盘的价格定位也会造成冲击。

谈及商品房和保障房的这种"联姻"模式，不免让人联想到市场上已有的配建保障房的商品房开发模式。

（1）江北：

2013年5月，位于城市规划区以外的江北荪湖度假区一宅地，就是宁波首个达到配建保障房标准的出让竞拍地块。该宗宅地经长达3小时的激烈竞拍后方成交，竞得方需配建1.3万平方米的保障房———配建面积占地块可建总面积的18.5%。

（2）江东与鄞州交界：

同年的9月，坐落于天童北路和建兴路交叉口西南侧中海寰宇天下项目，必须达到配建保障性住房的面积才能继续竞拍。投报保障房配建面积最高者，才能胜出。