物业自治的江南春晓样本

一个拥有1500户住户的小区，因为缴费低，物业公司两度退出，小区面临无人管理的局面，这是潘火街道江南春晓小区曾面临的窘境。2011年，该小区率先尝试居民参与物业自治，由业委会成立物业公司，聘请专业物业经理人管理。3年来，小区物业服务质量明显改善，走出了一条特色管理之路。

两家物业公司相继退出

“这里曾经没有一家物业公司愿意接手。”提起江南春晓之前的窘境，75岁的张敏叹气道，他曾担任小区业委会副主任，对过去小区物业管理面临的问题感触很深。

2002年，江南春晓交付，小区共有住户1500户，建筑面积约20万平方米。交付之初，小区由建设单位留下的华能物业公司管理，但3年后，华能物业退出，美屋物业接手，不到5年，这家公司也退出了。

物业公司为何频频退出？“他们嫌物业费太低，赚不到钱。”张敏向记者道出了实情。当时，江南春晓的物业费比较低，最低的低层楼房每平方米0.3元，即便这么低，缴费率也只有70%左右。

张敏说，由于物业缴费率低，物业公司服务质量打了折扣，居民反映的问题不能及时处理，大家意见颇多，久而久之，就形成了恶性循环，物业公司最终难以为继。

两家物业公司退出后，再也没有物业公司敢接手。“第三次我们向10多家物业公司招投标，但没有一家来投标。”张敏说。

现实倒逼居民参与物业自治

小区不能没有物业管理，怎么办？摆在眼前的难题倒逼小区业委会作出一个大胆创举：尝试居民参与物业自治，即由业委会成立物业公司，再聘人来管理。

“自己搞，怎么搞，不是口里说说就算了的。”尝试居民参与物业自治，当时在全区也是首次，对当初的决定，老张坦言，他和业委会成员感觉压力很大。

当时业委会面临两个亟待解决的问题：一是物业公司成立的法人资格问题，另一个是账目交接问题。

“业委会不具备法人资格，注册不了公司。”张敏说，为解决这个问题，业委会经常深夜开会，最终经过多次协商，决定委托7名股东以个人名义成立雅苑物业服务有限公司，股东为名义股东，不参与公司管理，具体管理事项由业主代表大会和业委会行使。

为了打消居民对公司资金使用上的顾虑，业委会申请在社区居委会名下成立一个专门的资金管理账户，提取使用资金必须经业委会、居委会双方审核、把关和监督。

2011年5月，江南春晓小区居民自治物业“揭开面纱”。

居民自治提升物业管理水平

这两天，江南春晓居民发现，小区装上了新的监控摄像头。为了提高小区的安全度，江南春晓物业投入40多万元，统一更新了小区监控。

物业自治给小区带来的改变，居民感触最深。

“哪里路要补了，哪里路灯坏了，哪里绿化带毁了，哪户电子门要更换了，告诉小区物业一声，都会得到及时维护。”提起现在的物业管理，小区居民李老伯十分满意地说，他所在的楼道门不久前坏了，物业第二天就来更换了。

“过去，物业公司要赚钱，在投入上精打细算；现在，物业公司是居民的，更舍得为大家花钱了。”张敏说。

目前，这个小区一年的物业费满打满算也就100万元左右，但每年的物业支出150多万元，多出的部分怎么办？“只能自己想办法，多去争取政策补助了。”张敏说。

除了舍得投入，为了让居民们能说得上话，小区还成立了“啄木鸟”督导组，成员由社区居民代表组成，他们经常在小区巡逻、查找问题，并通过书面向物业公司反馈。

“我们业委会成员都是义务的，即便是在半夜，居民有事也是随叫随到。”张敏说。

老张告诉记者，现在业主既是东家，又是服务的对象，一方面，居民们支持物业公司的发展，另一方面，物业公司又对全体业主负责，关系理顺了，管理就容易多了。

这几年来，江南春晓的物业管理水平有了提高，居民的物业缴费率由过去的70%提高到了85%。