没有最低只有更低 杭州楼市进入“混战”

资料图片。 记者 吴煌 李翔 摄

一桌吃饭有3人跳槽转行

房产这碗饭不好端了

上周的杭州楼市由于湾天地项目的集中成交，呈现了岁末“回光返照”现象。不过，房地产业的整体颓势却是不争的事实。

“一桌人吃饭有三个从事房地产业，三个人今年都跳过槽的。”某业内人士在最近的一次饭局中发现了这样一个现象。如果说这是巧合，还真是太巧合了点。

行情不好，之前被认为是香饽饽的房产行业，也不复之前那样有诱惑力。那么，今年房产人员的流动是否真如想象中那么厉害，跳槽的主要原因是什么，又有哪些人才依旧吃香？

不少营销人员直接转行

“从人员流动率来说，我觉得今年的流动率要低于往年。”丁佐亮，苏州博乐企业管理有限公司杭州分公司总经理，资深猎头，他的话让人觉得有些意外。

他解释说，人员流动取决于两个因素，一个是人才的流动意向，一个是企业的人才需求。今年房地产市场已处于下降通道，各家房地产公司都采取防守策略，减少或停止拿地，有些公司如果现金流情况不是很好，甚至转让项目。因此，项目开工情况比去年要少很多，人才需求也比往年要少很多。反映到猎头公司，就是下半年的生意，明显要比上半年冷清不少。

“但是房地产行业以前收入很高，今年行情不好，会不会有人不愿意干了呢？”对于记者的提问，他表示，市场不好的情况下，人员跳槽的不确定因素特别是风险加大，因为一些实力较一般的公司能不能熬过冬天还不好说。

不过他也表示，营销人员的人才流动意向会大些，特别是公司对销售的重视和支持力度不大的公司，销售人员又靠提成过日子的话，今年会比较难。

对此，浙江华都控股集团股份有限公司人力资源部副经理王翀也表示，营销人员一般都比较有个性，本身流动性就相对要大一些。不过跟往年不同的是，营销人员之前主动离职的比较多，而今年被动离职的更多。

值得一提的是，跟往年不同，今年不少房产人员从原来的公司跳槽后，不是跳到另外的房产公司，或者去房地产行业的上下游行业，而是直接转行了。比如转行去做汽车销售，去公司做文秘，或者干脆自己当老板等等，完全跟房地产行业没有一点关系。

薪酬和上升空间

是跳槽主要原因

关于跳槽的原因，丁佐亮说比较复杂，但其中比较重要的，是大部分房地产公司还没有建立正常的工资增长机制，员工进入公司之后薪酬增长幅度赶不上市场增长情况，几年之后就选择通过跳槽来实现薪资增长的期望。

另外一方面，一些全国性品牌房地产公司纷纷进入杭州，这些公司无论品牌、薪资、项目都具有一定的吸引力，也会导致一部分人产生跳槽的想法。

而在今年，因为房子销售不畅带来的压力，以及收入的锐减，显然已经成为房产人员跳槽的很重要因素。对此，王翀表示，今年营销线的人员受到的影响是最大的，因为他们的收入跟业绩相关，而其他岗位的收入今年还没有明显下降的迹象，不过加薪计划可能会搁浅，年终奖会减少。而如果这种房地产僵局一直持续，那么接下来收入受到影响的就不仅仅是营销人员，其他线上的收入也会减少，而一些不那么重要的岗位，甚至会大规模裁员，以达到节流的效果。

招商人员薪酬还在涨

那么，在这样的惨淡行情下，还有哪类房地产人才是比较吃香的？

丁佐亮说，设计类专业技术人才一直是供不应求的，因为房产品需要不断完善和创新，无论在什么样的行情下，有卖点的楼盘总是比较受人关注的。

至于之前比较热门的精装修人才，丁佐亮分析说，精装修人才这两年需求比较大，因为大家都知道做精装修可以提高利润，但目前这种市场，豪宅市场受打击最大，有些公司已经调整项目定位，毛坯交房了，所以需求相对减缓。

那么在这样的行情下，有没有薪酬水平还在涨的岗位?丁佐亮的回答是“招商”。他说，在住宅不景气的情况下，开发商纷纷开始做商业，而杭州之前一直热衷做住宅，这块市场的人才非常稀缺，需求量大了，市场上工资水平会有明显提升。比如，一个普通的招商岗位，原先最多也就10—15万元的年薪，现在至少要15—20万元。

没有最低只有更低

杭州楼市进入“混战”时代

刚刚召开的中央经济工作会议，要求明年房地产调控不动摇，促进房价合理回归。而这，也将成为杭州楼市明年的主基调：房价继续向下。来自各方的信息和数据也支持这种观点，杭州楼市抄底机会还远没有到来。

企业主购买力减弱

旺盛的浙江民营资本，曾经为杭州楼市注入了源源不断的购买力。浙江人敢冒险、能吃苦，永不满足，思想解放，敢为人先，所以铸就了全国独一无二的发达的民营经济。他们对房子是商品的属性认识得比较早，在缺少其他投资渠道的背景下，喜欢把钱投在楼市。正是由于他们的参与，才有了杭州楼市的繁荣。

但现在，情况似乎正在发生变化。

提到今年楼市的惨淡表现，大家会很顺理成章地把它归咎于限购、限贷等调控政策上。事实上，市场的购买力也已经悄悄发生了变化。之前担纲了杭州楼市举足轻重的购买力量，那些资金实力雄厚的中小企业的生存现状，也不再像往年那么潇洒。

由于存款准备金率不断提高、实体经济不景气以及国际经济环境的不乐观等众多因素，浙江今年不少中小企业经营困难，一些地方发生了少数中小企业关停和个别企业主出走事件。他们的困境，无疑也部分传导到了杭州楼市。

据温州中小企协会会长周德文介绍，温州人投资房产，最喜欢两个城市，一个是上海，还有一个就是杭州。他说，杭州的生态环境非常好，适合居住和养老，很多温州人虽然带着房产投资的目的，但买进了房子后，就舍不得抛掉了。有些楼盘甚至90%以上的客户都是温州人，在最高峰的时候，杭州楼市沉淀的温州资本至少有200多亿元。

今年年初以来，楼市遭遇史上最为严厉的调控政策。一向对市场反应比较灵敏的外地人，也纷纷选择了“潜伏”。记者采访的多家楼盘负责人也表示，目前活跃在市场上的主要是本地刚需客户，而温州这样的外地人，则已经鲜见身影。周德文表示，这段时间，温州资金目前因为实体经济遭遇困境，有部分已经撤出以自救，毕竟实体好了，才有东山再起的机会。并且，今年温州在杭州楼市新增资金量已经锐减。

“今年外地人的购房比例确实很少。相反，还有人因为受到高利贷冲击，资金周转不过来，求我们退房的。”杭州城东一位开发商这样表示。

也就是说，以温州、台州等地为主的企业主购买力走衰，对杭州楼市而言无疑失去了一个超大的消费群。

库存压力前所未有

截至12月14日12时，杭州全市可售商品房总量达91253套，其中住宅64701套，主城区(不包含余杭、萧山)住宅28882套，逼近3万套大关(以上数据源自杭州透明售房网)。

28882套住宅，对杭州楼市意味着什么？记者翻阅历史数据发现，在上一轮房产调控中，杭州主城区住宅库存于2009年1月3日达到历史高点，达到21438套。此后杭州楼市销售迅速出现反弹，到了2010年4月库存量降到了3670套的历史低点。今年以来，杭州主城区住宅库存量呈现快速攀升的势头，到了9月突破2万套关口，此后每个月新增2000多套，这样的增势目前并没有减缓迹象。

从表面数据来看，目前的28882套住宅库存量相比上一个历史高点的21438套，增量为7444套，还算不上是一个天量数字。但由于“限购”因素，目前杭州楼市的有效需求量大大减少，外地投资客也几乎一夜之间集体撤场。库存量增加的同时，需求却减少了，一增一减足可让销售压力增大数倍。11月，杭州住宅成交量仅2539套，还不到历史高点的1/3。以目前的销售速度，消化掉住宅库存至少需要1年以上。

业内人士透露，杭州楼市事实上的库存量比目前的数据还要多。2009年杭州楼市疯涨，也就在这一年开发商拿地热情高涨，杭州卖地收入达1200亿元，居全国首位。熟悉房产开发周期的人都知道，2009年拿的地，其开发的楼盘现在差不多都要进入预售期，楼市开盘高峰已经到来。不过由于目前的市场不容乐观，一些开发商无奈推迟开盘，一定程度上分流了部分房源。但是这部分房源，不可能一直不开，预期明年上半年杭州住宅库存量还会持续激增。正如滨江集团董事长戚金兴所说，如今的房地产行业还处在“深秋”，12月到明年的3月，房地产行业的冬天才会真正到来。

记者手记

底在哪里何言抄底？

最近不少人见面相互问候之后，总不忘问一句：你抄底了没？

近期楼市中一些低价楼盘热销，让人无意之间觉得，是不是市场开始反弹了？但事实上，目前谈抄底还为时过早。一旦进入下降通道，房价没有最低只有更低。如果我们摆正心态，把房子作为一种普通商品来看的话，就不会觉得这样的结论有啥不对劲。

最近几个热点楼盘的价格，几乎是一路走低。先是微利，然后是保本，最后是亏本，一个接着一个登场。这时我们才发现，成本价并不是房价的底线，通过几年建立的价格体系，会在一夜之间化为乌有。价格没有最低只有更低，当房产商已经高举亏本销售大旗的时候，任何价格都会有可能出现。这就是市场的力量，当然这种力量目前是借助了过多的政策威力才得以实现。

经过今年上半年一段时间的僵持之后，下半年杭州楼市的行情可以说是一泻千里。一些资金紧张的开发商率先降价，开发商之间的“君子协议”早就被撕毁，一墙之隔的两个楼盘甚至不顾及同行情面，为了争夺客源而大“打”出手。而这其实就是市场竞争残酷而又真实的一面。

现在加入“价格混战”的开发商，其实有的资金并不紧张，为何要举起大旗？这是他们对市场形势的一种判断。既然明年的市场不太会有机会，那么晚降不如早降，适当割点肉亏点本，熬过这个冬天再说，为后年大后年积蓄足够的口粮。其实商人应该很明白这样的道理，亏一时不可怕，可怕的是亏一世。与其消极等待政府救市，倒不如自己先走一步，另辟蹊径。一些开发商正朝这个方向努力，客观上促进房价合理回归。或许几年之后再回过头来看房地产业的这段发展历程，才明白什么叫大浪淘沙。

何时才是抄底的最佳时机？其实这个问题跟股市抄底如出一辙，这是一个高难度的技术活。最明锐的智者，也无法对未来进行准确预测，而只能针对当前的形势作出符合实际的理性判断。基于明年房产调控还将持续进行这样一个大前提，再加上高居不下的库存量和并不明朗的经济前景，明年房价的主通道仍将会是下降。当然抄底之说只是针对整个市场而言，个盘出现最低价的时间点，有时并不与整个市场完全吻合。

记者吴彩萍 蒋敏华