宁波海曙推出物业纠纷多元调解

图为调解现场。

汤大姐是海怡花园的一名业主，因拖欠了多年物业费，负责该小区物业的雅戈尔物业公司已经向她催讨多次。

12月15日上午9点多，汤大姐和物业负责人以及宁波海曙法院的三个年轻法官坐到了一起。

地点不是在法庭，而是在小区所属的海曙白云街道南雅社区。汤大姐也没有被起诉，而是和法官一起，好好协商这件事。

同来的，还有白云街道的相关负责人，南雅社区的专职人民调解员……

这正是海曙区为解决近年来物业纠纷频发的多元调解处理机制。

现场

12月15日在宁波南雅社区，我看了两场调解，之前，已经有三个纠纷在这里调解掉了，欠费的业主当场签下协议，当场履行。不过后面这两个，进行得有点艰难。

案例1

让租户交物业费 租户失信

汤大姐在海怡花园有个商铺，长年租给别人做生意。在物业的统计里，从2004年至今，她只交了60元物业费，现在还欠5500多元。不过，汤大姐觉得自己是受害者。

调解时，汤大姐脸色平静，但语速很快：“我房子都是租给别人的，合同里跟他们约定好的，物业费由他们承担，谁知道他们不去交，现在老的租户也早就找不到了，我也说过他们的，生意那么好，一年这么几百块也要省……”

法官好不容易才逮着机会，让大姐听他说说。

为了拉近距离，法官讲的是宁波话：“大姐，物业费是业主和物业之间的事，哪怕租户去交，发票开的还是你名字，物业收不到，肯定是问你来要的，至于你和租户事先约定了，而他们没交，那是另一层关系了……”

大姐苦着脸：“撇开这个不说，其实当初有物业的人跟我说过，可以减免的。”

物业经理问：“是谁说的？有没字据？”

大姐拿不出，一脸沮丧，人民调解员说：“大姐，这个你要理解啊，空口无凭，立字为据。”

“其实你们物业也有问题，催物业费也催得不及时……”大姐抱怨。

法官解释：“交物业费是应该的，不是催不催的问题。”

大姐说：“现在的物业费不催不讨，能交得上来吗？”

最终，大姐答应最多交2009年至今的物业费，但物业不能接受。

案例2

电瓶车被偷 不愿交物业费

业主方大姐的物业费也是从2004年拖到了现在，不交，是因为她对物业意见不少。

“两年前，我家的卷帘门被人撬掉，偷走一辆电瓶车，现金9000多元，案子现在还没破，这1万多元的损失，抵消物业费都够了……”

法官说：“我打个可能不恰当的比方，警察是管治安的，大家东西被偷了，是不是要找他们赔？我估计您也不会这么想，其实责任，还是在偷的那个人那里，物业最多象征性补偿一些。再说你失窃是在2009年，那之前没交的物业费呢？”

大姐说：“他们地也没扫干净，我店门口那块地方，都是我扫的，不过这个也无所谓。”

法官对大姐笑笑说：“大姐你想啊，你把物业费交了，物业年底可以给保安多发点奖金，保安工作积极性也高一点，业主不就更安全了吗？”

大姐若有所思。

成绩

半个月44个案子调解成功

这两起纠纷，15日没有现场调解下来，但根据宁波海曙法院提供的数据，从7月中旬至今，已成功调解物业纠纷102起，随着物业和业主对这一方式的慢慢熟知，后期选择这一方式解决矛盾的越来越多。

12月的前半个月里，已经调解了84个案子，涉及8个小区、5家物业公司，拖欠物业费均在5年以上，最长的12年，其中44个调解成功。调解不成的案子，物业公司可以再起诉。

此外，法院在调解中发现物业服务中存在的共性问题，还向物业发出司法建议书，12月14日就发出了一份。

解读

为什么要尝试多元调解处理机制？

宁波海曙法院西郊法庭副庭长张频波介绍说，物业纠纷很多都是些小矛盾，譬如业主不交物业费，物业去告业主，为此打官司，当事人要花不少时间、精力，对法院来说，也耗费了诉讼资源。有的小矛盾，完全可以通过调解解决。

去年，海曙物业办想了个“多元调解”的办法，所谓多元，就是把各方力量都调动起来，物业办联合法院、街道、社区，尝试庭外调解、诉前调解，力求小纠纷在社区、街道解决，复杂矛盾才进入诉讼。

从今年7月中旬起，这一机制在全海曙推广应用。每周，法院会选择一个时间派法官进驻社区。在法官主持下，街道负责人、人民调解员、物业和拖欠物业费的业主坐到社区，一起协商解决。

多元调解有什么好处？

张频波分析了多元调解的几个好处：

1．让业主来居委会，近、方便，更重要的是心理负担小。如果是被物业告了，说起来是去法院打官司，总归有点难听。

2．人民调解员对社区熟悉，找业主方便。通知业主过来调解的通知书只有起诉书的一半大，用语也温和很多，顾及到了业主的面子。

3．很多业主不交物业费有苦衷，法官可以听他们诉苦，甚至可以顺带帮他们调解别的矛盾。譬如在灵桥小区，一户人家因为楼上漏水到自己家，拒交物业费，法官说服业主交物业费后，也和楼上人家进行了沟通，楼上答应修理，不修就赔偿1500元，当场签下协议。

4．不收诉讼费，调解协议经法院确认，跟判决书有同等效力，绝不是口头说说。

观察

4年间物业纠纷增加近7倍

超8成是业主觉得物业服务不好拒交物业费

将第三人侵权归咎于物业

多元调解机制，是在近几年来物业纠纷频发的背景之下推行起来的。

根据海曙法院统计，从2008年至今，受理的物业纠纷数量增加近7倍（见图1）。

法院民一庭法官介绍，这些案件中，大多为物业公司向业主追讨物业费，95%以上案件物业为原告，业主为被告，其中超过80%业主是因为物业服务管理有瑕疵而 拒交物业费，也有业主将第三人侵权归咎于物业，以电瓶车、自行车、汽车被盗为由拒付物业费的超过10％（见图2）。

另外，物业纠纷案件撤诉率、调解率较高，以今年为例，开庭的仅有15件，其余均为撤诉、庭前调解完毕。因为物业起诉后，有业主会自动支付物业费，物业撤诉，或是法院在庭前主 持调解，多数业主认识到自己拒交物业费的理由缺乏法律依据，又因金额不大，最终选择付费，物业因此撤诉。也有少部分业主，由于跟物业积怨深，坚持要求开庭 判决。

法官认为，物业纠纷连年攀升，主要有三个原因。

第一，我国的物业公司属于舶来品，服务质量、财务透明度等都还不尽如人意。但另一方面，部分业主维权也欠理性，动辄拒缴物业费会陷入拖欠费用－物业难以正常运营－服务打折－更多业主欠费的恶性循环。

第二，开发建设遗留问题多。小区开发建设遗留的规划变更、房屋质量差、建筑权属不清等问题，业主找不到开发商解决，常会归咎于物业。

第三，业主大会、业主委员会成立难，运作不规范，起到的作用有限。

而解决的办法，除了物业本身加强服务，业主对物业的定位更加理性之外，像开展多元调解这种多部门联动的方式，也是重要的解决办法之一。（通讯员 李义山 记者 蒋煜明 陈荣辉）