博鳌21世纪房地产论坛：温和年代

近些年，在正式场合的演讲，任志强都喜欢用PPT、用数据说话。这次在博鳌·21世纪房地产论坛第15届年会，亦是如此。

任志强引用了一组数据：2014年江苏省平均每天约有490对夫妇离婚，不到3分钟就有一对夫妇离婚。全国的情况是，2014年全国办理离婚登记363.7万对，比上年增加3.9%。2003年以来，中国离婚率已连续12年上升。

任志强据此引申的观点是，“现在每年增加20到30万个家庭离婚，这也是对住房需求的压力。”这与冯仑此前“丈母娘创造住房需求”的观点正好呼应。

结婚、离婚等家庭人口的变化，确实是影响房地产市场的因素之一。生育政策的变化也会影响楼市。譬如单独二孩政策。根据国家卫计委统计，截至今年5月底，全国申请单独二孩总量为145万，远远低于预期。

还有专家在呼吁全面放开生育二孩。北京大学人口所学者乔晓春认为，全面二孩后，每年增加的出生人口估计最高为600万-700万。并不是说你允许生二孩，就呼啦啦全都生出来。单独二孩申请量仅占目标人群的13%。

如果调整生育政策，对当前楼市会产生影响，譬如家庭人口增加，3口变4口人，二居室住不下了，得换三居室，甚至再买房；但更长远的影响，应该是孩子成年以后，独立买房成家，也就是说，主要体现在2023年以后。

而离婚数量则可能直接作用于当前楼市。前几年的离婚数量确实增长惊人，2012年为8%，2013年居然高达12.8%。好在2014年的离婚率增幅降到了3.9%。不过，离婚率虽然连续12年上升，并几乎与过去12年房地产市场的强劲增长相伴随，但我们不能得出结论说，是离婚夫妇推动了房地产的发展。

我们以前常说的“人口红利”，虽然这些年没那么丰厚了，其实也并没有消失。庞大的人口基数，一直是支撑房地产市场的基础因素。其中就包括结婚产生的住房需求、离婚产生的住房需求、拆迁产生的住房需求等，这些都是刚性需求。

这些刚性需求里，你不能将其中一项需求单独拎出来，说它的变化导致楼市发生重大转折。在我看来，这几项需求并未发生突变。更重要的是，离婚数量并不等同于住房需求。譬如，2014年的离婚数量比2013年多了13.7万对，但并不是说， 就一定会增加13.7万套住房需求。否则，2013年的离婚数量比2012年39.6万人，会不会有人说，2013年楼市的大幅增长是离婚推动的结果？这当然缺乏必然的逻辑联系。

我们倒是需要注意另一个人口结构的变化，那就是90后一代独生子女走上工作岗位后，购房比例可能有所下降。原因是，90后一代所在的城镇家庭，多套房的拥有率比较高。根据西南财经大学中国家庭金融调查和研究中心去年发布的一项调查报告，这个比例是21%。有趣的是，根据同一项调查，城镇住房空置率与此相近，为22.4%。当然，这几个数据，因为是根据大学生入户调查所作的分析，样本量并不充分，因而引起了包括任志强在内的一批专家的异议。我个人认为，至少多套房拥有率这个数据是可信的。

我们不能武断地说，90后购房比例会下降21%，因为他们就业与居住的城市，并非就一定是其父母拥有多套房所在的城市。不过，90后买房的急迫性已完全不同于80后，则是可以断定的。我猜测2018年会是较明显的分水岭，不要问我为什么。

如果你以为我是要唱衰楼市，那就错了。2014年商品房销售额、销售面积均呈现负增长，那不是中国楼市的常态。今年上半年，这两个数据全部恢复为正增长，预计2015年全年将保持5%以上的增长，但大涨也不可能。这才是常态。

我不是社会学家，不明白为何过去10多年离婚率一直在增长，不过，能量总是有个释放过程，经过10余年的增长，离婚率曲线也该歇歇了。正如商品房成交量和售价，在经历10年的狂奔后，也必然要放缓步子。

从数量上看，中国房地产仍有长期的发展空间，但我想告诫的是，超过500亿的房企，制定年增长20%以上的目标，是过于激进的；超过300亿的房企，制定年增长30%以上的目标，是鲁莽的。遇上良好的并购机会除外。

房地产温和年代，向哪里要增长？汽车业有个词，叫“汽车后市场”，是指汽车销售后产生的各种服务。与此相类似，购买住房以后产生的服务，市场要广阔得多。潘军把彩生活鼓捣上市后，又在搞“美易家”，而万科也将物业管理板块单独组建事业部，或准备分拆上市——瞄准的都是“住房后市场”。(21世纪经济报道文李一戈编辑袁一泓骆轶琪)